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O PROCEDIMENTO DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS NO NOVO CPC: UMA MUDANÇA IMPORTANTE.

Realidade absoluta nas grandes cidades, o condomínio edilício é, sem sombra de dúvidas, a forma mais difundida de moradia dos cidadãos brasileiros.

Fundamentada na ideia de solidariedade entre os seus proprietários (e respectivos locatários), o condomínio edilício significa a possibilidade de se construir uma infraestrutura de segurança e lazer que não seria, em regra, viável do ponto de vista econômico se fosse empreendido por apenas um dos seus condôminos.

Nesta perspectiva, o rateio das despesas de manutenção e custeio de um condomínio edilício, previsto no Código Civil Brasileiro, na proporção definida na respectiva convenção de condomínio, é a materialização pecuniária desta ideia de comunhão de esforços que marca a constituição desta espécie de moradia.

No entanto, já não é de hoje que os síndicos e administradores de condomínios convivem diariamente com um problema incômodo, que tem a ver, exatamente, com esta noção de solidariedade entre os condôminos; estamos a falar da inadimplência das contribuições condominiais, popularmente conhecidas como taxas condominiais.
Não bastasse o desconforto de ter de compelir um condômino (ou locatário) a cumprir com as suas obrigações assumidas quando da constituição do condomínio (mediante assinatura da respectiva convenção, ou através de futura adesão tácita, caso dos novos proprietários que não participaram diretamente da edição da convenção, mas que aderiram tacitamente às suas normas no momento em que adquiriram uma unidade integrante do condomínio), a recuperação destes créditos na via judicial não é, de forma alguma, tarefa fácil para os síndicos e administradores de condomínio.

Neste particular, no regramento processual até então vigente, diga-se, CPC de 1973, ficou sob a égide do procedimento sumário, conforme previsão da alínea “b”, do inciso II, do artigo 275, a “cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio”.

Decerto, a aparente simplicidade do procedimento sumário não encontra eco na estrutura falida do Poder Judiciário, de maneira que o fato de se submeter a um processo de conhecimento (ainda que sob as regras do rito sumário), para se buscar a certeza, a liquidez e a exigibilidade do crédito decorrente da inadimplência das taxas condominiais, faz com que o prejuízo para os condomínios edilícios (e para os condôminos adimplentes que têm que arcar com a parcela não paga pelo condômino inadimplente, sob pena de não mais poder contar com a estrutura básica de segurança e lazer do condomínio), seja bastante significante.

Aliás, não é absurdo pensar que a lentidão do Judiciário na efetivação das medidas coercitivas de cobranças das taxas condominiais inadimplidas, seja um importante elemento desencorajador da pontualidade das obrigações devidas pelos condôminos.
Pois bem, neste cenário nada animador, muitas já foram as tentativas de solução para este problema imaginadas pelos operadores do direito, a exemplo da inscrição do nome do devedor (condômino inadimplente) em órgãos de proteção ao crédito ou o próprio protesto da cota do condomínio inadimplida, sendo certo que, nenhuma dessas soluções obteve a segurança jurídica necessária para a sua utilização, particularmente o respaldo da jurisprudência majoritária dos tribunais superiores.

Agora, a luz no fim do túnel emerge do novo regramento processual civil recém sancionado pela Presidência da República, a Lei nº 13.105/2015, mais conhecida como Novo Código de Processo Civil, que traz uma mudança importante no procedimento referente á cobrança das contribuições condominiais pelos condomínios edilícios.

O inciso X, do artigo 784 do texto sancionado do Novo CPC, eleva à condição de título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Isto significa, para os síndicos, administradores de condomínios e profissionais do direito que atuam na seara imobiliária, uma diminuição fantástica do tempo (estamos a falar de meses, até anos) que levará uma cobrança de taxa condominial na via judicial, na medida em que o crédito desta natureza já poderá ser submetido, de logo, à execução (suprimida, pois, a fase de conhecimento), uma vez que a lei já lhe atribui os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, inerentes aos títulos executivos.
Na prática processual, ao invés de requerer a citação do condômino inadimplente para se defender sobre os fatos narrados na petição inicial (falta de pagamento das contribuições condominiais), após o que se deflagraria a fase instrutória da fase de conhecimento até se chegar à sentença definitiva, que desafiaria a interposição de recursos pelo condômino inadimplente, no regramento processual civil que entrará em vigor em março de 2016, a petição protocolada em juízo pelo condomínio credor requererá a citação do condômino inadimplente para, diretamente, pagar a dívida em 03 (três) dias, sob pena da adoção das medidas constritivas próprias da execução, a exemplo da penhora de tantos bens quanto bastarem para a satisfação da dívida em execução.

Ou seja, está claro que esta mudança de procedimento de cobrança das contribuições condominiais inadimplidas pelos condôminos, obra do Novo CPC, facilitará, e muito, a inglória tarefa dos síndicos e administradores de condomínios (e advogados), referente à recuperação do ativo financeiro dos condomínios edilícios decorrente da inadimplência das taxas condominiais.

Ao mesmo tempo, espera-se que esta nova realidade, ao contrário do cenário atual, signifique uma mudança de comportamento dos condôminos que já se tornaram inadimplentes contumazes, tornando-se, pois, importante elemento de incentivo à pontualidade do pagamento das referidas taxas, cujos valores, no fim das contas, serão revertidos em benefícios para os próprios condôminos, sobretudo na manutenção das estruturas do condomínio, especialmente àquelas referentes ao lazer e à segurança, de modo a justificar a razão de ser daquele espaço.

FONTE:JusNavigandi

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