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IPTU: quem é o responsável pelo pagamento de imóvel adquirido na planta com atraso na entrega?
Quando se adquire um imóvel na “planta” o comprador deve prestar muita atenção nas clausulas contratuais que especificam suas obrigações, principalmente com relação às despesas que deverá suportar durante todo o tempo em que o contrato estiver vigendo. Algumas cláusulas são de livre estipulação entre as partes, não cabendo qualquer reclamação ao argumento de que tal cláusula seja injusta ou desproporcional. Porém, existem outras que, mesmo expressas em contrato, comportam questionamentos sobre sua legalidade. O pagamento do IPTU quando da emissão do habite-se é uma delas. O imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) tem previsão constitucional e competência municipal para institui-lo – art. 156, I da CF/88:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
I – propriedade predial e territorial urbana
Já o Código Tributário Nacional (CTN) alargou a abrangência do termo propriedade ao estabelecer – art. 32, caput da Lei 5.172/66:
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. Ou seja, não só a propriedade é fato gerador do IPTU, como também o domínio útil ou a posse de bem imóvel. O conceito de propriedade não se encontra expresso na legislação civil, limitando-se a Lei 10.406/02 (Código Civil) ao dispor que “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” – art. 1.228. Já o domínio útil confere ao enfiteuta, ou foreiro, o direito de fruir das qualidades da coisa enfitêutica mediante a obrigação de pagar ao proprietário, senhorio de direito, uma pensão denominada foro.
Por fim, a posse deflui do conceito de possuidor que é “todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade” – art. 1.196 da Lei 10.406/02. Ocorre que esses institutos nada influenciam no direito de um promitente comprador de se eximir da obrigação de suportar o referido imposto quando o bem adquirido não se encontra, efetivamente, a sua disposição. Os contratos de compra e venda de imóveis, em grande parte, preveem que a responsabilidade em suportar o IPTU é do promitente comprador a partir da expedição do habite-se.
A definição do que seja habite-se não tem amparo normativo, sendo o conceito atrelado ao direito administrativo como uma autorização do órgão competente para que um imóvel recém-edificado ou reformado possa ser ocupado. Normativamente, podemos pinçar dois dispositivos que podem elucidar o instituto.
A Lei 4.380/64, que Institui a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, dispõe:
(…)
Art. 7º Após 180 dias da concessão do “habite-se”, caracterizando a conclusão da construção, nenhuma unidade residencial pode ser vendida, ou prometida vender ou ceder, com o benefício de pagamentos regidos pelos artigos 5º e 6º desta Lei.
§ 1º Para os efeitos desse artigo equipara-se ao “habite-se” das autoridades municipais a ocupação efetiva da unidade residencial.
(…)
Depreende-se, do dispositivo, que o habite-se é o instrumento emanado pela autoridade administrativa competente que atesta o empreendimento imobiliário como hábil a ser habitado. Porém, como ocorre na prática, a expedição do habite-se não significa que o adquirente possa usufruir do imóvel em definitivo. Isso porque esse documento apenas atesta que o empreendimento cumpriu o regular projeto perante a Administração e que, por isso, encontra-se em condição de habitação.
Perceba que o estabelece a Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias:
(…)
Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.
(…)
O dispositivo é cristalino ao afirmar que outros procedimentos devem ser cumpridos pelo incorporador para que as unidades sejam efetivamente disponibilizadas à ocupação sob pena de responder por perdas e danos.
Sendo assim, como imputar ao promitente comprador um imposto (IPTU) sobre um bem que ele ainda não usufrui? O dispositivo retro mencionado – art. 32, caput da Lei 5.172/66 – impõe como fato gerador do imposto a propriedade, o domínio útil ou a posse de um bem imóvel localizado na zona urbana do Município. Ocorre que a expedição do habite-se não atesta que o promitente comprador já é o proprietário ou possuidor do bem.
O problema é que os tribunais ainda não entraram em um consenso sobre o assunto, existindo julgamentos em ambos os sentidos. E essa falta de padronização gera alguns transtornos indesejados: expectativas, custos, morosidade, descrença, dúvidas; tudo se resumindo em um bom juridiquês: insegurança jurídica.
Como prova da insegurança que nos persegue, perceba os julgamentos, ressalta-se, do mesmo tribunal (sem destaque no original):
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. (…). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ILEGALIDADE NA COBRANÇA DE IPTU E DEMAIS DECORRENTES DE IMÓVEL CONDOMINIAL. (…) A PRETENSÃO DAS PARTES RECORRENTES É DE DEBITAR À RECORRIDA A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU, TAXAS CONDOMINIAIS E CONGÊNERES, DESDE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE, EM 21/12/2012. ENTRETANTO, O PROMITENTE COMPRADOR, QUE ADQUIRE IMÓVEL NA PLANTA, AINDA EM CONSTRUÇÃO, SÓ PODE SER RESPONSABILIZADO PELAS TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU GERADOS PELO IMÓVEL APÓS A EFETIVA TRANSMISSÃO DA SUA POSSE DIRETA, O QUE É CONFIGURADO COM A ENTREGA DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA, QUE NO CASO NÃO SE CONCRETIZOU (PRECEDENTE RESP 489.647 STJ). (…)
(TJ-DF – ACJ: 20130111379690 DF 0137969-34.2013.8.07.0001, Relator: MARCO ANTONIO DO AMARAL, Data de Julgamento: 27/05/2014, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE: 29/05/2014. Pág.: 212)
CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. (…). COBRANÇA DO IPTU APÓS A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. LEGALIDADE. (…) 6. NÃO HÁ ILEGALIDADE NA CONVENÇÃO CONTRATUAL QUE PREVÊ O PAGAMENTO DE IPTU PELO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. (…).
(TJ-DF – APC: 20130310075134 DF 0007367-46.2013.8.07.0003, Relator: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, Data de Julgamento: 12/03/2014, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 24/03/2014. Pág.: 241)
Como ainda persiste a indefinição, abarrotemos o judiciário com ações judiciais, contando com a sorte mais do que com a justiça.
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