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INCC: o inimigo silencioso do comprador e o financiamento bancário

Saiba porque as parcelas aumentam substancialmente durante a fase de construção de qualquer empreendimento na planta e o que o comprador precisa saber para não ser pego de surpresa. O índice nacional de custo da construção ou INCC está presente em 99% dos Contratos de Compromisso de Venda e Compra de imóvel na planta e reflete a evolução dos custos da construção civil, tais como: mão de obra, equipamentos, materiais e serviços.

O INCC representa 10% do IGP (índice geral de preços) e sua constatação é realizada em sete capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília. Foi criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) em 1944 (quando então o nome era ICC) e é divulgado pelo IBRE – Instituto Brasileiro de Economia, desde 1985, entre os dias 23 e 27 de cada mês.
Esse índice existe nos Contratos de Compromisso de Venda e Compra para reajustar o preço do imóvel durante a obra, sendo que sua incidência tem início desde a data de assinatura do Contrato perante o comprador e só termina na data da expedição do auto de conclusão de obra ou “habite-se” perante a Prefeitura. Após o “habite-se”, o índice de reajuste das parcelas normalmente passa a ser o IGP-M + juros de mora de 1% ao mês até o pagamento do saldo devedor, seja com recursos próprios ou mediante financiamento bancário pelo comprador.
Caso o comprador quite o saldo devedor antes da expedição do “habite-se”, as parcelas do contrato serão corrigidas até o mês do efetivo pagamento perante o vendedor. É de suma importância destacar que em Contratos de Compromisso de Venda e Compra de imóvel na planta, onde exista a modalidade de financiamento bancário denominado “crédito associativo” (ver artigo específico sobre o tema neste site), todas as incorporadoras fazem questão de cobrar uma diferença de saldo devedor de cada comprador após a expedição do “habite-se”. A incidência do INCC em Contratos de Compromisso de Venda e Compra não é ilegal (vide artigo 2º, da Lei Federal nº 10.192/2001), entretanto, o índice de correção monetária é compreendido por milhares de pessoas como verdadeiro vilão quando se trata de imóvel na planta.
A resposta para essa sensação de injustiça experimentada pelo comprador tem origem no momento da compra e venda realizada necessariamente dentro dos estandes de vendas por todo o país.
O problema ocorre no momento da compra, quando o corretor, contratado pela incorporadora, não informa ou o faz de forma deficiente para o comprador. Não raros casos, o comprador afirma que o corretor que o atendeu disse que o INCC é muito baixo, refletindo aumento insignificante sobre as parcelas mensais durante a obra e sobre o reajuste da parcela final, atinente ao financiamento bancário do saldo devedor.
Nesse contexto, o pagamento de imóvel na planta parece algo simples e que cabe no bolso do comprador. Contudo, evidentemente, essa afirmação não reflete a realidade do mercado. Por outro lado, a maioria das pessoas que adquire imóvel na planta, especialmente o primeiro imóvel, não está habituada nesse tipo de contratação e dificilmente percebe a sistemática da correção monetária para as parcelas vincendas, aliado ao fato de que o comprador raramente sai do estande de vendas com a sua via do Contrato, o que dificulta enormemente a compreensão sobre os detalhes financeiros da futura dívida.
Perceba-se que, por exemplo, no ano de 2009, o acumulado de doze meses do INCC foi de apenas 3,24%. Porém, em 2010 a situação mudou completamente e o acumulado de doze meses passou para 7,77%. Em 2011 foi de 7,48%; em 2012 foi de 7,11% e em 2013 o acumulado foi de 8,08% ao ano.
Se em 2009 o INCC não era quase percebido pelo comprador de imóvel na planta, de 2010 até hoje passou a representar uma tremenda dor de cabeça. Por exemplo, considerando que a construção de um empreendimento para fins residenciais normalmente demora entre três a quatro anos para ficar pronta e imaginando um saldo devedor (parcela de financiamento) no valor de R$ 400.000,00, sendo o Contrato assinado em janeiro de 2010 para entrega em dezembro de 2013, tem-se um aumento acumulado ao longo de quatro anos de aproximadamente 30,44%. Nesse cenário hipotético, o comprador que no começo da aquisição pagaria R$ 400.000,00 de saldo devedor, ao final da relação contratual pagará mais de R$ 521.760,00, sendo R$ 121.760,00 só de correção monetária via INCC. Lembrando que a correção monetária incide sobre TODAS as parcelas vincendas, desde a assinatura do Contrato e não apenas sobre a parcela final, referente ao financiamento bancário do saldo devedor.
Às vezes, passados muitos meses da data da compra, a dívida do comprador para com a incorporadora é tão elevada que passa a se tornar impagável. Nesse cenário, o comprador tem o direito legalmente assegurado em ingressar com uma ação de rescisão de contrato e obter a restituição de grande parte dos valores pagos à vista, com correção monetária e juros legais. O comprador também entende o INCC como vilão quando a incorporadora atrasa a obra após o prazo de tolerância e mesmo assim, continua a aplicar a correção monetária mês a mês sobre o saldo devedor, elevando-o de forma desproporcional e incoerente, haja vista que o atraso é exclusivo do vendedor.
Infelizmente, toda incorporadora que atrasa uma obra após o término do prazo de tolerância contratualmente previsto, continua a incidir a correção monetária através do INCC. Nessa situação, o comprador passa a ter o direito de contestar essa continuidade mediante o ingresso de ação no Poder Judiciário, considerando o enorme desequilíbrio na relação contratual, na qual ele fatalmente será obrigado pela vendedora a pagar mais por um erro que não cometeu. No Poder Judiciário, as decisões emitidas por Juízes e Desembargadores não são uma unanimidade. Ao contrário, são das mais variadas.
Há entendimento de juízes no sentido de que mesmo a incorporadora tendo atrasado a obra após o término do prazo de tolerância, poderá continuar a corrigir o saldo devedor, uma vez que essa continuidade não reflete em penalidade para o comprador, mas apenas uma reposição do poder aquisitivo da moeda ante a inflação. Esse argumento é o raciocínio padrão em se tratando de economia e faz sentido, mas não em uma relação nitidamente de consumo, na qual o comprador, parte mais frágil na relação contratual, é obrigado a pagar valor maior no final por conta de erros da vendedora no cronograma de obras e/ou na parte de documentação do empreendimento!
Há também entendimento de juízes considerando essa continuidade de correção monetária após o término do prazo de tolerância como injusta, situação em que o Judiciário determina a substituição do INCC por outro índice, como, por exemplo, o IGP. O Poder Judiciário também mostra entendimento no sentido de que a continuidade da incidência de correção monetária após o término do prazo de tolerância é gritantemente ilegal, motivo pelo qual determina o congelamento ou suspensão do INCC sobre as parcelas finais do Contrato até a efetiva entrega do empreendimento pela incorporadora.
Se para aquele que compra, o INCC pode significar um grande pesadelo, para quem vende (incorporadoras) tudo é muito tranquilo, uma vez que o Contrato de Compromisso de Venda e Compra estipula a continuidade da correção monetária sobre as parcelas a vencer, mesmo em caso de atraso na entrega após o término do prazo de tolerância. Em situações como essa, recomenda-se ao comprador consultar um advogado especialista em direito imobiliário, a fim de receber a melhor assessoria sobre o assunto para tentar coibir práticas calcadas em desequilíbrio contratual por parte das incorporadoras.
Fonte: JusBrasil Online
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