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Compra e venda: inadimplência de contrato

Confira a pergunta do internauta em relação ao assunto:

Pergunta: Instrumento particular de compromisso de venda e compra. Pago um sinal de 10% (dez por cento) do valor total. Restante para ser pago em 30 (trinta) dias, no ato da escritura e entrega das chaves. Se não for pago o restante neste prazo, pode ser cobrada multa de 10% (dez por cento) ou 2% (dois por cento), conforme o Código do Consumidor? É obrigatório constar a multa no contrato? Se não for pago o restante no prazo estipulado, o vendedor pode recusar a concretização da venda? Mesmo com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade? (A.I. – Rio de Janeiro, RJ)

Resposta: A multa moratória, presente nos contratos de compra e venda de imóveis, é limitada em 2%, conforme art. 52, § 1º combinado com art. 3º, § 1º do Código de Defesa do Consumidor, aplicável à compra e venda de imóveis, podendo ser cobrada, desde que pactuada em contrato. De outro lado, se o valor restante não for pago na data aprazada, o vendedor deverá notificar o comprador para o pagamento do valor devido, para que o mesmo seja constituído em mora, sob pena de não efetuando o pagamento, ser proposta uma Ação de Rescisão Contratual cumulada com perdas e danos, tendo em vista que foi pactuada a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade em vez de arras de arrependimento, conforme o art. 420 do Código Civil, quando o comprador perderia o sinal. Nestas perdas e danos poderá ser cobrada a multa compensatória pactuada que, pela jurisprudência predominante, situa-se entre 10 a 20% podendo chegar a 30% em alguns casos, e que não se confunde com a multa moratória de 2%. Entretanto, se não foi pactuada a cláusula da multa compensatória (10 a 30%), ficará a critério do juiz a quantificação das perdas e danos (honorários do corretor, publicidade, tempo despendido, perda de outros pretendentes na aquisição do imóvel, arbitramento mensal de taxa de ocupação, caso o imóvel já esteja habitado etc). A cobrança de multa compensatória pactuada constitui exercício regular de direito, desde que a mesma não seja abusiva e não afronte a razoabilidade.

Fonte: Diário das Leis, Setembro/2014

 

 

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