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ABC DA VIDA EM CONDOMÍNIO, O SINDICO.

Condomínio vem do latim, condominium, e significa o domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem.

No Brasil tem-se o condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota da coisa.

A maioria dos brasileiros vive ou trabalha em condomínios: edifícios, grupamentos, vilas, shoppings, centros comerciais entre outros. O condomínio é administrado pela figura do síndico. Veja abaixo as principais dúvidas, regras e entendimentos quanto ao poder conferido ao síndico.

O síndico está obrigado a realizar anualmente a Assembléia Geral Ordinária?
Sim, o artigo 1.350 do novo Código Civil, diz: “Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto.”

A quem compete convocar as Assembleias condominiais?
As assembleias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).

O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembléia?
Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.

O síndico pode votar nas assembleias condominiais?
Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação assemblear para propor a ação judicial cabível?
Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Código Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo Civil, não carecendo de autorização da assembléia para a tomada de tal medida. Serve de exemplo o julgado seguinte: Condomínio – Edifício de apartamentos – Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns – Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembléia – Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos termos do art. 267, IV, do CPC – Agravo provido. (TJSP – AI n° 106.416-4/6 ” Guarujá ” 1ª Câm. Dir. Priv. ” Des. Rel. Erbetta Filho – J. 29/06/99).

O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?
Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.

O síndico pode ser destituído?
Sim. A destituição do síndico depende de assembléia especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos: – prática de irregularidades; – falta de prestação de contas; – atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).

Quando o mandato do síndico é interrompido abruptamente (ex.: renúncia, morte, destituição), existirá a figura do mandato tampão ou complementar?
O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil. A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa previsão e aquiescência da Convenção do Condomínio. Se esta for omissa, a medida (mandato complementar) não poderá ser adotada. Vale lembrar que a alteração do prazo de mandato do síndico depende de regular modificação da Convenção do Condomínio, isto é, realização de assembléia, especialmente convocada, em que se obtenha a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351 do novo Código Civil).

O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?
Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é documento público e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo compulsório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333, parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.

Como proceder para uma nova eleição de síndico?
Os procedimentos para uma nova eleição devem estar contidos na Convenção Coletiva. De qualquer modo, via de regra, deve-se prever uma assembléia geral para definição da data de votação/eleição de síndico e demais membros da diretoria, concedendo prazo razoável para apresentação de chapas e data da posse, com margem de tempo para possível impugnação. Todos esses atos devem ser feitos com suficiente antecedência à expiração do mandato da atual gestão.

O que fazer quando o síndico não quer ser reeleito e não há candidatos para substituí-los?
Ninguém é obrigado a candidatar-se e manter-se no cargo de síndico. Na hipótese do atual síndico desinteressar-se em candidatar-se, seja qual for o motivo, inclusive mudança de cidade, a prestação de contas deverá ser feita à assembléia especialmente convocada para tal fim (art. 1348, VIII, do Código Civil), ocasião em que colocará a disposição dos condôminos os documentos que estiverem em seu poder, lavrando-se a devida ata. Nessa assembléia os condôminos presentes certamente decidirão entre eles o que será feito, desincumbindo-se, assim, o atual síndico, de seus deveres para com o condomínio.

Qual o prazo de duração do mandato do síndico? Há limite quanto a sua reeleição?
O artigo 1347 diz – “A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”, portanto, a legislação não limita a quantidade de mandatos. Importante ressaltar, no entanto, que tal limitação pode constar na convenção e, neste caso, deve ser respeitada.

O síndico pode conceder descontos aos adimplentes?
A concessão de descontos aos condôminos adimplentes é ilegal, pois “camufla” uma multa aos adimplentes.

O síndico pode impedir a mudança do condômino inadimplente?
Não, em hipótese nenhuma o síndico pode valer-se da dívida do condômino para impedí-lo de mudar. Seus débitos para com o condomínio devem ser cobrados administrativa e judicialmente.

O síndico precisa da anuência dos demais condôminos para demitir ou admitir funcionários?
O Síndico não precisa da anuência dos demais condôminos através de uma assembléia para admitir ou readmitir um empregado, exceto se a convenção dispuser forma diversa.

O subsíndico tem direito a remuneração?
Tanto o novo Código Civil, Lei 10.406/02, como a antiga Lei dos condomínios (Lei 4.591/64) não estipulam atribuições ou remunerações ao subsíndico, deixando tal incubência a cargo da Convenção de Condomínio.

O zelador, por indicação de um condômino, pode se candidatar para síndico?
Qualquer pessoa pode ser candidato a síndico, inclusive o zelador, já que não há necessidade que seja condômino-proprietário (art. 1347 do Código Civil).

Quando um morador reclama da infiltração do apartamento de cima, qual a responsabilidade do síndico?
O síndico atua, nesta situação, apenas como mediador ou conciliador em casos de conflito entre os moradores.

Qual a responsabilidade do síndico quando em decorrência de ventos fortes uma telha danificou o telhado do vizinho?
Não há responsabilidade do síndico/condomínio por danos causados por força da natureza, desde que não tenha havido negligência do condomínio, como por exemplo má conservação.

Que providência um síndico deve tomar quanto ao barulho advindo de festas em apartamentos?
Todo ruído em excesso cuja fonte se encontra dentro do condomínio é um problema da administração predial. Os parâmetros para a atuação do síndico, nesse contexto, são os itens do regimento interno que tratam do tema e a Lei do Silêncio.

Um condômino que não comparecer à AGO pode ser eleito síndico?
Não há, na lei, nenhum dispositivo vinculando o cargo de candidato a síndico ao seu comparecimento à assembléia geral ordinária. Logo, entendemos que pode ser eleito síndico quem não comparece à AGO.

Há desconto de contribuição previdenciária para síndico isento da taxa de condomínio?
O desconto da contribuição previdenciária incidirá sobre o valor correspondente à taxa de condomínio, quando se tratar de síndico isento, cujo valor é considerado como remuneração, cabendo ao próprio síndico reembolsar ao condomínio o valor correspondente ao desconto.

FONTE:Resumo Imobiliário.

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